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楼市逻辑大变,买不买房都要看

2018-07-25 作者:菏泽房产网浏览(1606)评论(0

楼市逻辑大变,买不买房都要看

 

房价依然在涨,有人坐不住了

“按下葫芦浮起瓢。”应该是形容眼下楼市最恰当的一句话。

之前火热一片的三四线楼市,逐渐开始降温。取而代之的是各大二线省会城市。

7月17日,国家统计局发布了6月70个大中城市商品住宅销售价格指数变动情况。

新建商品住宅销售价格指数方面,北京、上海、厦门3座城市环比持平,其余63座城市环比上涨。二手住宅销售价格指数方面,66座城市环比上涨,1座城市与上月持平。

新建商品住宅销售价格上涨最多的城市为海口、济南、丹东、和三亚。

纵观这份新出台的商品房价格指数,可以看出,虽然与上月对比涨幅有所缩小,但房价普遍上涨局面并没有改变。

与此同时,在7月16日,国家统计局发布的《2018年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,

上半年,全国房地产开发投资55531亿元,同比增长9.7%。

商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%。

商品房销售额66945亿元,增长13.2%,增速提高1.4个百分点。

6月末,商品房待售面积55083万平方米,比5月末减少927万平方米。

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中原地产首席分析师张大伟分析指出,从数据看,2018年上半年商品房销售面积高达7.7亿平米,销售额高达6.69万亿元,均刷新了历史同期记录,2018年房地产市场将依然属于历史高位。

房地产市场快速发展确实可以推动经济的作用,但如今房地产的金融属性越来越强,房地产过热发展,很可能会对国家经济结构造成严重影响,所以目前给楼市降温的呼声层出不穷。

高房价风险依然存在,央妈财爸开始互怼

眼下的中国楼市,一线城市房价经过不断加码的调控政策,已经趋于平稳,曾经风光一时的三四线城市房价经过调控,再加上棚改收紧的信号不断释放,后劲也明显不足。但二线城市却在这个时候“杀”了出来,房价抬升的势头明显。

所以我们看到,一向稳重的央妈(央行)和财爸(财政部)吵起来了,唇枪舌剑,直插对方软肋。你来我往之间,谈到的话题很多,且都是些专业性的问题。虽然是互怼,但双方争执的焦点只有一个——这场防风险攻坚战到底怎么打。

目前我国金融市场出现的问题归根结底就是债务问题。地方债、房地产泡沫、影子银行、僵尸企业……它们的特征就是高杠杆。

央妈说地方政府的加杠杆行为是高杠杆风险的源头所在,财爸没有直接反对,毕竟这笔债在明面上摆着呢。

房价不能跌,买来的房子要住人

在GDP作为第一考核指标的压力下,地方政府于是用大规模的投资拉动经济增长,这也是最大的一笔支出。但是政府的钱从哪里来呢,粗略的看可以分成三个部分,财政收入(税收)、土地收入(卖地)和银行借贷(借钱)。

财政部数据,今年上半年,地方卖地收入26941亿元;地方一般公共预算本级收入54441亿元,其中包含与房地产相关的收入9799亿元。

这是一笔大收入,但这些钱还远远不够,即便加上中央巨额的转移支付,也满足不了各地大规模投资所需的金额。所以各地方政府纷纷举债。财政部今年1月公布的数据,截至2017年12月末,全国地方政府债务余额164706亿元,这还没有算上无法估量的地方隐性债务。

但靠负债拿来的钱最终是要还得。这么多的钱,靠什么还?最主要的还是土地收入。

土地财政收入依赖如此之高,让房地产泡沫难题左右为难,非常棘手。但是房地产的泡沫又不能破裂,否则会造成经济危机。就比如,2007—2011年全球金融风暴时代的美国房价大跌,而美国历史上另外一次房价大跌就是1929—1933年的大萧条时期。

而我们现在看到的各地出台的调控措施,其实是为了防止经济危机的出现,实际上调控成了稳定房价的保护伞。

所以,调控的真正目标不是让房价暴涨,也不是让房价暴跌,而是剥离房地产的投资属性,让房子回归“房住不炒”的本源。

“房住不炒”这四个字的含义中,有一段讲话特别重要:

坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

买房的逻辑变了,从今天起,重视租金

房价的过快增长,最近一段时间开征房地产税的声音也层出不穷,而且随着全国住房信息实现全部联网,国地税合并迈开步伐,赋予“设区的市”地方立法权,开征房地产税似乎已经是板上钉钉。

如果税收总成本不高,还可以通过增值收益来消化,但是如果征税力度加码,总成本过高,那么就意味着,房地产市场的金融属性被进一步剥离,房屋的投资价值无限接近于零。

所以,房产税时代,一定要把租金价值重视起来,这可能会从根本上改变原来的逻辑:租售比会越来越成为房屋价值的具体体现。而在此基础上,那些未来人口净流出的城市,房屋价值会进一步削减。

面对将要到来的房地产税,我们既不能高估也不能低估。房地产税的开征,不会让房价出现暴跌,但是另一方面,它会与其他组合拳在一起,逐渐剥离房地产税的投资属性,让不动产投资收益回归无风险利率水平,才是我们真正需要重视的。

房地产税作为一种地方税,不可能全国范围内实施,一定会因城施策。一线城市最有条件征收。不过二三线很多城市目前正在大刀阔斧吸引人才,如果开征房地产税,会造成人才和产业的流失。相反一些城市会以低税率或者零税率与一线城市争夺人才。所以分散配置是有必要的,鸡蛋不要放到同一个篮子里。

 信息来源仅供参考:地产情报站


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