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2018年全国以及菏泽房地产政策盘点!

2018-12-29 作者:菏泽房产网浏览(4390)评论(0

2018年全国以及菏泽房地产政策盘点!

 

导 读 

2018年调控政策由紧到松,预计调控政策将实质性转向。


2018年调控政策发布超过400次,但调控政策整体是由紧到松的,中央定调三阶段变化:3月两会重申“房住不炒”,7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”,8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。12月住建部再次强调“稳地价、稳房价、稳预期”。

地方政策层面两阶段变化:前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松,涉及四限政策持续高压,整治市场秩序,上调房贷利率等;四季度调控政策略有松动的迹象,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。展望未来,预计调控政策将实质性转向,2019年新一轮放松调控潮将至。不过,房住不炒、因城施策的政策主基调未变,三四线城市去库存仍是主旋律。


2018年总结

一、中央定调三阶段变化:房住不炒,坚决遏制房价上涨,稳地价、稳房价、稳预期

3月两会重申“房住不炒”政策主基调。两会政府政府工作报告对于房地产市场着墨颇多,调控政策主基调继续坚持“房住不炒”。一方面,支持居民自住购房需求,南京、西安等二线城市纷纷下调落户门槛,以便支持人才购房需求。另一方面,加强金融机构风险内控,着力抑制投资、投机性购房需求。个人住房贷款进一步规范化,居民加杠杆购房的局面将难以为继,三四线城市居民购房热潮更快地向理性回归。其中,房地产税立法引发市场热议,而从实际进展情况来看,至少短期内房地产税全面落地无望。


7月底政治局会议直指房价上涨,并且措辞也有所改变,从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。具体调控手段还是坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序等四个方面。我们认为调控政策主基调未变,未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”定位展开,“四限”政策中长期不退出。热点城市将“查漏补缺”,严堵政策监管漏洞,着重打压投资、投机性需求,维稳房价上涨预期。本轮调控政策最大不同点在于多部委各司其职、通力合作,以便提高调控政策的针对性及有效性。譬如,6月底七部委在30城联合开展治理楼市乱象专项行动,7月底住建部公布20家违法违规房企及中介黑名单, 直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传等房地产市场乱象。


8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。住建部座谈会明确提出两点要求:其一,加快制定住房发展规划,调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场等。其二,坚决遏制投机炒房,并引入问责机制,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。随后,成都、杭州、福建等多省市纷纷响应,重点整治房地产市场乱象,打击投机炒房等行为。


10月底政治局会议只字未提房地产,中央政策层面进入空窗期。主要原因在于前期调控政策成效显著,房价过快上涨的局面基本被遏制,多数城市房价涨幅趋于平缓,部分城市房价更是率先向下调整。我们认为调控政策内容将基本保持不变,仍将围绕“房住不炒”定位展开。鉴于当下房地产市场降温特征明显,短期内暂无加码调控的必要,未来中央政策层面还要结合2018年底经济工作会议以及2019年初两会再做观察。


12月24日全国住房和城乡建设工作会议在京召开。住建部全面总结了2018年住房和城乡建设工作,提出了2019年工作总体要求和重点任务:一、全力抓好房地产市场调控和长效机制建设,房地产市场总体保持平稳运行。与有关部门深入调研,开展一系列专题研究,加快建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制。二、坚持因城因地施策,切实抓好房地产市场分类调控,指导各地及时出台有针对性的调控措施,大力整顿规范市场秩序。在各方面共同努力下,房地产市场保持平稳运行态势,热点城市房价过快上涨势头得到遏制,市场预期出现了积极变化。


对于2019年的房地产市场调控,住房和城乡建设部表示,一、把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。住建部要求,明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。加大房地产市场监管力度,继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。


二是加快解决中低收入群体住房困难。住建部要求,要以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健点城市,降低准入门槛,增加公租房有效供应,因地制宜发展共有产权住房。继续推进棚户区改造,严格把握棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区,加大配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,确保按时保质保量完成全年任务。


三是补齐租赁住房短板住建部表示,明年要以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地,加快推进租赁住房建设,切实增加有效供应。在总结试点经验基础上,指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。


继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。深化住房公积金制度改革,研究建立住宅政策性金融机构,加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度,全面提高住房公积金服务效能和管理水平。


年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。我们认为房住不炒、因城施策的政策主基调保持不变,在支持居民合理居住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求,缓解热点城市房价上涨压力。另外,政策指挥权将由中央转向地方政府,各城市可以根据市场实际情况,针对性地调整未来政策走向。联系到近期菏泽取消限售,打响2018年放松调控第一枪,预示着本轮调控政策将实质性转向,更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市,放松调控的可能性更大。


二、地方历经两阶段变化:坚持调控目标不动摇、力度不放松,部分城市放松限价、限售

地方政策层面呈现两阶段变化:前三季度政策主基调依旧坚持调控目标不动摇、力度不松劲,涉及四限政策持续发力,多省市全面整治市场秩序等。四季度调控政策似有松动的迹象,部分城市局部放松限价、限售。


1、四限政策依旧从紧执行,限购、限售、限价不断扩容,部分省市加码限贷 

2、多省市跟进、多部门通力合作整顿房地产市场秩序 

3、从借道“先落户”突破限购,到局部放松限价再到明令取消限售


在调控政策持续高压的同时,上半年,多数城市纷纷调降人口落户门槛,并提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等多项福利,意在吸引更多流动人口特别是高素质人才落脚城市。典型如江门,顶尖人才最高个人补贴多达100万元,并赠送1套150平方米以上的住房。受惠于落户门槛低、条件少、流程简单等多方面优势,西安人才新政成效显著,2018年西安新晋落户75万人。与此同时,海南省前脚出台全岛最严限购政策,随后便出台人才落户举措,还有天津的“海河英才计划”实施两周便无疾而终,而房地产成交量创历史新高。另外,南京、武汉、长沙、成都等皆是如此,一些三四线城市如淮安等。大量购房者通过“先落户再买房再迁户”等手段合法突破“限购”。当然,一些城市如成都、长沙、天津等迅速叫停甚至细化规范了人才落户购房条件。 


四季度以来,部分城市限价政策似有松动的迹象。一方面,热点城市加快预售证审批,新增供应量升至较高水平。典型如深圳,11月商品住宅供应量多达131万平方米,创历史以来单月新高。另一方面,广州南沙、花都、增城三区松绑限价,房价将按真实价报备,意在消除广州市场盛行的“阴阳合同”,使房价回归至真实水平。另外,武汉放松高端盘预售证审批,部分地王盘预售价格超出同区域、板块限价上限;南宁则通过毛坯改精装的方式调高项目售价。 


再到12月,山东省菏泽市率先取消限售,放松调控将向更多城市蔓延。尤其是那些库存压力较大的三四线城市,或将跟进松绑调控,以便支持市民自住以及改善性购房需求,更好地实现库存去化。我们认为本轮调控政策或将实质性转向,新一轮放松调控潮将至。具体政策措施,地方政府将有更多的自主权,以便根据各城市实际情况做针对性的调整。

房产政策

三、信贷政策由偏紧到松绑,支持优质房企发债释放融资转暖信号 

四、棚改政策从传言的一刀切到因地制宜推进棚改货币化安置 

五、房地产税出台延期,个税改革利于提高支付能力 


2019年展望

 

一、房住不炒、因城施策的主基调不变,2019年微调放松在预期之中

尽管市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑,但2018年底菏泽率先打响取消限售第一枪,还是完全出乎市场预料之外。展望未来,因城施策、一城一策的政策主基调未变。一方面,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市,调控政策难言实质性转向,有望贯穿更长的时间周期。另一方面,商品住房库存量较大的城市,调控政策或将有所松绑,甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性,以期加快库存去化。我们认为2019年政策走向并非全国一盘棋,而是将更多的政策自主权下放给地方政府,政策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市场实际情况,地方政府可以及时调整政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。 

另外,“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转,意即在支持居民合理自住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求。随着下半年房地产市场显著降温,2019年调控政策微调也在预期之中。譬如,此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响,后期可能会有所调整,以保证居民的合理住房消费。


二、货币政策中性偏积极,继续定向降准概率大,首套房贷利率将回归折扣

年底各项宏观经济数据大都不及市场预期,预示着经济犹存较大下行压力。为了抵御经济下行风险,预计2019年货币政策中性偏积极,央行将积极创设以及续作中期借贷便利(MLF)、定向中期借贷便利(TMLF)、常备贷款便利(SLF)等多种融资工具,且不排除定向降准的可能性,以期保持市场流动性合理充裕。我们认为2019年央行全面降息的可能性不大,更多采用定向激励非全面降息,着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境。 

就房地产市场而言,除非2019年市场成交量价调整幅度显著超出市场预期,否则信贷政策较难根本性扭转,全国层面刺激性信贷政策落地可能性不大。不过,各城市将有更多的政策自主权,可以根据市场实际情况,针对性地调整信贷政策。尤其是那些库存压力较大的城市,信贷政策或将转向宽松,执行认房不认贷、调降首付比例等,以便支持居民自住以及改善性购房消费。 

鉴于市场趋冷,房贷需求回归,资金本身供求矛盾缓和之后,加之为刺激居民自住和改善住房消费,预计房贷利率上浮比例将继续向下调整,尤其是首套房贷利率或将恢复至基准利率,部分城市或将再现折扣利率。


三、一线以及核心二线政策仍将从紧,弱二线及三四线将松绑调控

受供求关系、市场购买力等多方面因素影响,各线城市市场周期迥异,未来政策走向将明显分化。一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺,供求关系持续偏紧,长期来看房价犹存一定的上涨压力。我们认为2019年核心一二线城市调控政策仍需从紧执行,且将贯穿更长的时间周期,以便打压投资、投机性需求,缓解房价上涨预期。不过,限价、限签政策将有所调整,核心一二线城市有望加快预售证审批,并开闸网签备案,供求量价也将逐步回归至正常水平。 

弱二线以及三四线城市市场下行压力较大,高库存风险不容忽视,预计2019年调控政策将有所松绑。其中,市场显著降温性城市,典型如厦门、福州、句容等;高库存城市,典型如沈阳、大连等,放松调控的可能性更大。 

就四限政策而言,部分城市或将局部放松限购政策,涉及降低乃至取消非户籍居民家庭社保缴存年限门槛,单身家庭、远郊区域不限购等,甚至全面取消限购政策;限贷政策或将有所松绑,涉及认房不认贷,调降商贷尤其是公积金贷款首付比例,下调房贷利率等;限价政策或将由“控房价”向“稳房价”转化,既不让房价涨,更不让房价跌;限售政策放松的可能性最大,鉴于限售乃是三四线城市调控“标配”,2019年市场下行压力也主要集中在三四线城市,预计多数三四线城市将效仿菏泽取消限售,部分二线城市也将取消限售。

房产政策

房产政策

房产政策

房产政策


菏泽地区


2018年1月:菏泽规划“二环”范围

(一环:广州路、黄河路、西安路、长江路)

(二环:上海路、北外环、昆明路、新石线)

 

2018年6月:清理整治不规范地名规范新建小区标准地名

新建居民区命名按照有关条例要求命名的同时,必须结合老地名和周边文化特色!

 

2018年7月:菏泽市住建局出台《关于推进全装修住宅建设工作的实施意见》

要求自2018年7月1日以后菏泽城市规划区以内取得施工许可证的商品住宅工程实行全装修,全装修比例不低于该项目同期商品住宅开发建筑面积的40%,之后逐步加大全装修的实施力度,每年全装修比例提高15%,2022年以后开工的工程基本实现全装修。


2018年8月:房地产开发商不得直接收房款!预售资金全部存入监管账户

当建成层数达到规划总层数一半时,监管资金留存比例为60%;

当建成层数达到总层数的三分之二时,监管资金留存比例为50%;

当主体结构封顶时,监管资金留存比例为30%;

当完成室内外装饰装修时,监管资金留存比例为20%;

当单体竣工验收合格时,监管资金留存比例为15%;

当取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明时,监管终止。

 

2018年12月:菏泽发布菏建〔2018〕7号《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》

安置房未开工建设的开发项目,一律不予办理施工许可。安置房不交付,项目部不撤离。


取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。


对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管帐户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。在主体结构封顶控制节点之前,商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金,抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目,根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。


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