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请不要害怕关于菏泽房地产的这些数字...

2019-01-12 作者:菏泽房产网浏览(2282)评论(0

请不要害怕关于菏泽房地产的这些数字...

 

最近一直在忙年报的事情,终于在昨天把市区的数据都收集完了,在我们今天统计的时候发现了几个大家特别在意的几个房产数字,在这个文章里特地给大家分享一下并说一说我们的观点!


 01 

房产项目总数:

市区目前在售、待售、已拿地的项目大约在120家左右,这对于菏泽这个三线新人来说已经是一个比较庞大的数字了!


 02 

本年推盘量及去化率:

我们调查了市区50家在售样本项目,它们本年总计推出了约25000套房源入市,平均去化率达到80%左右!是不是出乎了大家的想象~


 03 

菏泽城区的土地市场还是百花争艳、百家争鸣的,据菏泽房产网统计:截止到12月28日,菏泽市区本年已完成土地供应83宗,供应土地面积约770万㎡!

菏泽城区共计成交66宗,其中2018年3月成交24幅商住用地,共计约270万平米;5月成交13幅商住用地,共计约149万平米;8月成交14幅商住用地,共计约94万平米;10月成交15幅商住用地,共计约120万平米;全年累计成交土地面积约633万㎡

对你的依赖,是迟迟不能放开!


 04 

库存量:

应各大群体的要求,我们也就菏泽市区存量房进行了计算!

如果2018年后再也没有新房企进驻的话,市场存量房大概在25万套左右,本来挺惊讶的,后来想了一下我们应该刨去大约5万套的回迁住房,再刨去所有项目的商业建筑面积

嗯!菏泽大约还有17万套左右的市场商品存量房!

乍一看,大家可能还觉得还很多!

而且按我们第二条的数据来计算,这50个项目2018年大约去化了将近20000套房源,整个市区预计在25000套左右!假设2019之后的年销量不变,估计这17万存量房最多去化到2026年左右!


那还有7年呢!


但如果按一家4口人计算,这17万存量房最多只能满足100万无房人口居住,按菏泽目前城市化的进程和人口存量来看,这好像又并不是太大的问题!

而且在项目方面,润泽中心之城、绿地花都国际、三建国雅城、华地翡翠公园、建邦中央公园、京九馨港等房产大盘都是规划有上万套的商品房,他们在这些17万套存量房里有着很大的比重!

据专业人士分析:这些大的房产项目依常规约需近10年开发建设周期,各项目年供应量也在约千余套左右!其余规划有1000-2000套商品房的中小项目和4000-5000套的中大项目出于自身利润的考虑,也并不会快速销售。


所以市场的稳定性依旧存在!


 05 

还有大家经常问的大量的回迁房交付后,会不会出现大量抛售引起市场恐慌的问题,我们也用数据进行解答!

目前市场大约有5万套回迁房,我们假设平均一院子里住着一家三辈五口人,那么出于居住、婚嫁等因素考虑,一家至少需要3套回迁房安置,那么回迁户们至少需要1.67万这样的家庭来去化这些回迁房!

1.67万回迁家庭?!菏泽拆了3年了,这些人还是有的吧?就算有人选择货币安置,也是去化了商品房的存量!


 06 

房价涨幅问题:

房价涨幅

图就在这里了,想必我也不用太多描述!

二手房从1月的6088元/㎡到达12月的6945元/㎡,共计全年上涨了857元/㎡

而新房方面一路向上,2018年1月的交易均价为5425元/㎡!2018年12月的交易均价为6388元/㎡!全年共上涨了973元/㎡

本应痛心疾首哀叹房价太高,但无奈遭我们聊城籍小编的当头棒喝:也就是我们2016年年底的水平!


虽然大家都不想承认,但根据齐鲁人才网的数据统计,济宁、聊城、泰安、菏泽这四位城市的平均收入都在5000元/月左右(这个网站没必要针对谁),但收入和房价的比例菏泽却是最低!

菏泽连涨3年却仍是周边地市最低,什么概念?!


 07 

关于项目选择:

说了这么多不可怕数据,再来说下我们真正觉得可怕的东西!

我们不怕价格贵,我们怕是花了钱还没有买到好东西!

2018年的年底和2019年这几天,菏泽城区迎来了一波交房潮,也迎来了一波维权潮,据不完全统计,2018年12月到2019年1月10日内,就至少有3起比较大型的维权活动!

仅仅以我个人来讲十分担心,接下来还会迎来几波交房,我也不知道会不会再次出现集中维权的现象。

极其希望没有,这样对大家都好!(以上仅代表个人观点)


所以我们常说不要贪图小便宜和轻信别人许诺,一切的东西都要建立在法律条规和合同细则上,再加上自己科学有效的判断,可以有效规避这类事情的发生!


 08 

总结:

我们目前重点在意的楼市问题(例如房价、库存等)可能并不如我们所料,但不要局限于菏泽这一小块区域,长期看中慢涨是全省乃至全国的未来基调,中间的起起落落都是市场的正常现象!

在这个开发成本愈发增加、货币通胀无法阻挡的时代,不管以后还会有什么严厉政策下达,房价只有一种下降方式:工资收入增长≥房价增长!

其它的方法基本都是“羊毛出在羊身上”,并不会有太大的改善!

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