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2019,在菏泽如何买房不会后悔?!

2019-04-18 作者:A浏览(2537)评论(0

2019,在菏泽如何买房不会后悔?!

 

1

目前的菏泽楼市,有这样一种现象。


对于同一个市场,竟然有两种截然相反的判断——


有人说,现在房子不好啊,参加两次开盘都没抢到合适的房源。


也有人说,现在房子很难卖的,0首付、准现房、送装修都卖不出去。


到底谁对谁错?


其实,都没有对,也都没有错。


市场,绝不只是大家看到的某一个方面。当下,菏泽楼市正在分化。



2


那些卖不动的楼盘。


目前,主要有两类楼盘卖不动——


1、价格太高。

2、位置太差。


先说第一类,价格太高。


户型太大会导致总价高。总价高,首付门槛就高,很多人担心以后房子买的人少,不好卖。特别是那些偏刚需的区域,大户型是真的卖不动啊。


最典型的就是老城区区,那里的楼盘最后一般都是剩下130㎡以上的三房、四房大户型,降价也卖不好。


不仅是老城区,北城区和东南城区的大户型卖的也不顺,小户型反而出一套卖一套。


单价高也会导致总价高。对,最典型的就是那些区域的高溢价盘。


比如一片区域,它的均价是6000,别人都卖6000,你卖7000-8000!


在如今的菏泽,当你卖到9000-10000,我们普通人基本上不会关心了。那你的售楼部也不会多么拥挤,大可高档熏香配现磨咖啡,请客户慢慢品尝。


再说第二类,位置相对差。


最典型的就是那些大东边、大西边的远郊盘,偏离城区,配套还不怎么全的那种,也就靠周边乡镇去化一波!


那些卖的好的楼盘。


目前,有两类楼盘不愁卖——


1、位置好,产品定位还不错的。

2、有价格差的。


先说第一类,位置好,产品定位还不错的。


比如老城的某都,在位于黄河路和牡丹路的交汇处,深受各乡镇进城购房人群的好评,区域认可度高!同时拥有良好的自建配套,周边既有超市、有医院、也有学校。

在销售时期也承蒙周边竞品抬举(当时周边竞品存在价格高、工期长的问题),这对所针对的购房人群来说是致命的!

目前他们的住宅业态基本处于尾盘状态!


再比如东城区的某公园,除了地理位置不错和报价合理外,还有个更重要的两个原因:工期真的快和一期洋房体量大。


再说第二类,同区域有价差的。


比如北城区某丹城,那一片属于北城改善区域基本低于6500元/㎡的房子真的很难找了,他们正巧是在6000-6500元/㎡区间里的!

项目能在菏泽这样的行情下,能月销50套左右也得益与此!


所以,目前的菏泽市场有冷也有热,正在分化,有的楼盘卖不动,有的楼盘不愁卖。



3


在这个分化的市场下,很多人焦躁、迷茫,不知道房子该怎么买。


其实,当下有一个很简单的购房基本面。


一张值得收藏的预算地图:

微信图片_20190418082642.jpg

以上标注了当下菏泽二环内每个片区的单价预算情况。

楼盘的定位和区域的定位相匹配,才能保证其价值。否则居住就会很难受,要不你在老城区做个大改善盘就知道有多纠结了。


刚需可以在改善的区域里买房,改善可以在终极置业的区域里买房,但反过来就是灾难。改善在刚需的区域里买房就是灾难,终极置业在改善的区域里买房,虽然不反对,但显然不匹配。


以上预算地图中每个片区的预算,都是符合片区定位的。有多少预算,就去选择相应的区域,一目了然!



4


那么,在同等首付预算下,片区之间又该怎么选择?


抛去个人的区域喜好,我建议应该这么选:


1、单价5500-6000的,果断选择牡丹区委周边、大学城周边。

2、单价6000-7000的,首选老城片区,其次东南淘宝。

3、单价7000-8000的,首选老城区和中城区的学区、其次北城区的改善。

4、单价8000-9000的,基本上大多数盘都可以买,挑位置好和物业好的!

5、买房最好蹦一蹦,买那些稍微使使劲蹦一蹦可以够到的片区和楼盘,以后才不会后悔。



好了,以上就是菏泽当下的最好的购房行为逻辑。



5



关于购房时机——


这是最重要的一点,刚需买房不必等,这是真心话。


菏泽的市场是不稳定的,去年年底和今年年初,出现了很多特价房,大量可以首付分期的楼盘,但机会过去了也就过去了。

“一城一策”在一点一点拱开调控监管的大门。全国重点城市也正从落户和人才等方面,试探性的放宽门槛。


而现在的菏泽,所有的重点政策还是对刚需利好,不要错过,也无须等待,更无须埋怨。如果你有钱,又有房票,碰到合适的楼盘,请尽快上车。


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