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这是“烂尾之都”南阳给予菏泽楼市的警示!

2020-11-29 08:00:58    菏泽房产网     行业动态    浏览:3514        


近日,河南南阳大规模商品房“烂尾”又再度冲上网络热搜,据政府统计,南阳市共有302个问题楼盘,虽然当地已经开通了绿色通道来解决现有的这些问题,但戏剧性的故事还在这个地方上演!


高兴买楼、突然烂尾、愤然维权、努力自救、又遭涨价”,南阳的业主们频频遭遇“过山车”般转折。


最为嘲讽的是,在“烂尾”还没完全解决的情况下,2020年南阳主城区入市的楼盘大大小小还有四五十个,新增市场供给量预计超过了350万方。


而且房价也早已冲到高位。据统计,2010年~2020年中国房价涨幅排行榜,河南南阳以196.5%的涨幅跻身前五。



这对于南阳的城市人口规模、消化能力和经济水平来说,这个供给体去化起来相当吃力。


我们先来看一下这个城市的发展情况——南阳2019年全年全市生产总值3814.98亿元,全市总人口1201.88万人,常住人口1003.16万人。其中城镇常住人口478.81万人,常住人口城镇化率为47.73%。


经过我们的对比,南阳与菏泽的发展情况重合度较高,不管是总人口数、生产总量、人均收入、城镇化率和整体的城市规划都出奇地相似。


那么在楼市已经“出事”的南阳身上我们菏泽可以学到些什么?


那我们先来回顾一下河南南阳“烂尾”的起因:


2008年3月,南阳申请成功在2012年承办全国农运会,为了迎接农运会,政府开启了大规模的城市建设工程。


为此,南阳可谓“用力过猛”,新建7个大型体育场馆,3个新型大型比赛场地,7个四星级以上宾馆,升级改建6个场馆和36家宾馆。2012年南阳市政府工作报告提到,2011年城市建设新开工项目总投资超过50亿元,相当于过去10年投资的总和。


为举办农运会,南阳同时开启了大规模的城市建设,并且大开政策绿灯,允许开发商在没有任何手续的情况下,大拆大建!


例如,这其中涉及大量的拆迁及城中村改造。有资料显示,在这场大建设中,五万多人因此搬迁。在如此汹涌的买房需求下,大大小小的开发商涌入南阳。


而政府为了融资和建设需要,对开发商的审核门槛也变低,很多项目开发商都是未批先建,各种手续办理也是混乱不堪。因此,在缺乏有效监督、“五证”不全的情况下,大量的房屋被建设并出售。


农运会过后,弊端显现,先是严重“供过于求”的现象导致各项目销量“腰斩”,再加上拿地成本高而房子的卖价上不去,很多开发商的资金压力显现,为了节省建筑成本,南阳一些开发商开始偷工减料。


2014年6月,央视《焦点访谈》曝光的“瘦身钢筋”事件,给脆弱的南阳房地产行业致命一击。


《焦点访谈》调查发现,南阳当地多家楼盘在房屋建设过程中为了降低建筑成本,使用国家明令禁止使用的“瘦身钢筋”,即把正常合格的钢筋拉长,钢筋延伸性、建筑抗震性、承重能力等都遭到了破坏,安全隐患可想而知。


《焦点访谈》播出“瘦身钢筋”后,舆论哗然。当晚,南阳市政府立刻下发通知要求对全市建筑工程质量全面排查整治,南阳市在建项目全面停工。


停工,给本就举步维艰的开发商带来连环暴击。房子已然卖不出去,拿不到钱,很多开发商只能跑路,在建的项目一度搁浅。


此外,由于开发商资金紧张,在民间大举借贷,利息高到不可想象。当时间到了2015年,整个民间担保公司行业陷入全面危机以后,这些资金所曾经染指过的楼盘,烂尾就成了家常便饭。


毕竟想要烂尾楼复工,也需要资金的支持,并且还牵扯到多方面抵押的问题,对开发商来说,宁愿重新拿地,也不愿接手烂尾楼盘



而反观菏泽,竟也有着极其相似的经历:


2016年,菏泽进入“棚改”时代,大大小小的棚改区遍布菏泽的各个角落,棚改面积和套数都成为了全国第一,有很多全国性的媒体戏称菏泽为“像是被轰炸过的城市一样”,这个体量可见一斑。


大量的拆迁自然伴随着海量购房者进入市场,虽然大部分原居民选择了回迁,但是少部分带钱入市的拆迁户们和恐慌性普通购房者直接撑起了2017-2018年菏泽“疯狂”上涨的房价。


而且在2016-2018年,菏泽一些“违规销售”也屡见不鲜——“未地块平整就开始建售楼处收取入会费、未动工就建售楼处开始交钱订房定价、未拿到预售就开始违规收取首付款”,这些现象购房者们也是司空见惯,但明知不靠谱,但都该交的交了...


同期,大量的房企纷纷进驻菏泽想要分得一杯羹,土地供应新房供应一时间达到了前所未有的高点!


但,棚改终有尽头,需求总会理性


自2018年下半年开始,棚改这股“热浪”褪去,菏泽房价走入了“平稳”车道,但因为海量的供应导致市场竞争压力巨大,许多项目开始打起了“价格战”,到了2019年下半年,有不少项目肉眼可见的低于成本线在售卖!


特别是到了2020年这一波交付期来临,房屋质量事故和宣传交付不一致的事件频出,菏泽楼市信心遭受到了不小的打击,虽然在整体销量上没有出现颓势,但也都是靠“降价促销”换来的!


这让我们不禁担心,再这么“降价”下去的菏泽是否会走上南阳这样的“不归路”?


南阳和菏泽,经历相似但处境不同!

河南南阳的房价还在不断飚高,而菏泽房价经过2年多的“挤泡沫”,目前正处于一个相对合理的阶段,而且目前菏泽城区整体供需处在一个平衡的状态,甚至有的区域已经出现了“供给不足”的现象,但大部分区域竞争压力仍较大,区域房价的上升空间依旧很小


虽然目前不用担心菏泽会发生南阳那样恶劣的事件,但南阳让我们意识到——开发商卖房都挣不到钱,对于城市来说是一件很可怕的事情


容易导致大规模的“烂尾”和“维权”不谈,城市的基建建设也会受到很大的影响,菏泽现有的很多道路都是开发商和zf合资建设的;一些城市配套(学校、公园、医院、商场等)也是伴随着房产项目而来的;而且在税收方面,菏泽房地产绝对是一个大头,这些收上来的钱还是得用来建设菏泽这座城市。


我并不是说菏泽必须涨价才能发展起来,而是要告诉大家一味地降价并不是我们看起来的那么美好!


我相信菏泽自然有更好的方式带领我们菏泽人民走向繁荣,但目前的房地产不可否认的是个“大腿”!



那作为一名普通的购房者,我该怎么做?

你如果深入了解一些菏泽出问题的楼盘,就会发现质量之所以不行,都是在成本上出了问题!


有很多开发商太抠门,照着省钱来,拿地贵卖价难涨,要节省成本,所以什么便宜用什么,材料和施工标准一塌糊涂。


还有一个很明显的例子——精装房


如果按照那些大品牌房企多年开发精装房的经验来看,菏泽应该不会发生这么多起大规模的精装房维权事件走线混乱、管道接口错误、墙体不垂直、窗户抹缝不严...”,虽然看起来是工程专业度的问题,但这一定程度上也可以归结为项目利润点低,为了节省成本,所请的工人、工程队的专业度比较低的原因!

虽然菏泽有关部门已经出台了不少政策来维护购房者的利益,但是因为预售制度的原因许多事项都是事后才开始修补的,很难做到事前预防!所以更多的事,还得自己来看,自己来干!我们购房者必须经常看盘,多和开发商的人交流,积累足够多的资料,加强自己的专业度,这样才不会掉到坑里去。


特别是在如今菏泽开发企业利润进一步压缩的今天,我们不要去赌开发商是否有“良心”这一虚无缥缈的东西,你十次会有九次输,还有一次是走运


也就是说无论哪年、哪个城市还是哪个项目,“分价钱一分货”的真理永远适用!


如果你要买房,一定要去深度挖掘他们的成本价格体系项目成长价值点他们有的赚,你的购房风险自然会下降很多!


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