这是“烂尾之都”南阳给予菏泽楼市的警示！

近日，河南南阳大规模商品房“烂尾”又再度冲上网络热搜，据政府统计，南阳市共有302个问题楼盘，虽然当地已经开通了绿色通道来解决现有的这些问题，但戏剧性的故事还在这个地方上演！

“高兴买楼、突然烂尾、愤然维权、努力自救、又遭涨价”，南阳的业主们频频遭遇“过山车”般转折。

最为嘲讽的是，在“烂尾”还没完全解决的情况下，2020年南阳主城区入市的楼盘大大小小还有四五十个，新增市场供给量预计超过了350万方。

而且房价也早已冲到高位。据统计，2010年～2020年中国房价涨幅排行榜，河南南阳以196.5%的涨幅跻身前五。

这对于南阳的城市人口规模、消化能力和经济水平来说，这个供给体去化起来相当吃力。

我们先来看一下这个城市的发展情况——南阳2019年全年全市生产总值3814.98亿元，全市总人口1201.88万人，常住人口1003.16万人。其中城镇常住人口478.81万人，常住人口城镇化率为47.73%。

经过我们的对比，南阳与菏泽的发展情况重合度较高，不管是总人口数、生产总量、人均收入、城镇化率和整体的城市规划都出奇地相似。

那么在楼市已经“出事”的南阳身上我们菏泽可以学到些什么？

那我们先来回顾一下河南南阳“烂尾”的起因：

2008年3月，南阳申请成功在2012年承办全国农运会，为了迎接农运会，政府开启了大规模的城市建设工程。

为此，南阳可谓“用力过猛”，新建7个大型体育场馆，3个新型大型比赛场地，7个四星级以上宾馆，升级改建6个场馆和36家宾馆。2012年南阳市政府工作报告提到，2011年城市建设新开工项目总投资超过50亿元，相当于过去10年投资的总和。

为举办农运会，南阳同时开启了大规模的城市建设，并且大开政策绿灯，允许开发商在没有任何手续的情况下，大拆大建！

例如，这其中涉及大量的拆迁及城中村改造。有资料显示，在这场大建设中，五万多人因此搬迁。在如此汹涌的买房需求下，大大小小的开发商涌入南阳。

而政府为了融资和建设需要，对开发商的审核门槛也变低，很多项目开发商都是未批先建，各种手续办理也是混乱不堪。因此，在缺乏有效监督、“五证”不全的情况下，大量的房屋被建设并出售。

农运会过后，弊端显现，先是严重“供过于求”的现象导致各项目销量“腰斩”，再加上拿地成本高而房子的卖价上不去，很多开发商的资金压力显现，为了节省建筑成本，南阳一些开发商开始偷工减料。

2014年6月，央视《焦点访谈》曝光的“瘦身钢筋”事件，给脆弱的南阳房地产行业致命一击。

《焦点访谈》调查发现，南阳当地多家楼盘在房屋建设过程中为了降低建筑成本，使用国家明令禁止使用的“瘦身钢筋”，即把正常合格的钢筋拉长，钢筋延伸性、建筑抗震性、承重能力等都遭到了破坏，安全隐患可想而知。

《焦点访谈》播出“瘦身钢筋”后，舆论哗然。当晚，南阳市政府立刻下发通知要求对全市建筑工程质量全面排查整治，南阳市在建项目全面停工。

停工，给本就举步维艰的开发商带来连环暴击。房子已然卖不出去，拿不到钱，很多开发商只能跑路，在建的项目一度搁浅。

此外，由于开发商资金紧张，在民间大举借贷，利息高到不可想象。当时间到了2015年，整个民间担保公司行业陷入全面危机以后，这些资金所曾经染指过的楼盘，烂尾就成了家常便饭。

毕竟想要烂尾楼复工，也需要资金的支持，并且还牵扯到多方面抵押的问题，对开发商来说，宁愿重新拿地，也不愿接手烂尾楼盘。

而反观菏泽，竟也有着极其相似的经历：

2016年，菏泽进入“棚改”时代，大大小小的棚改区遍布菏泽的各个角落，棚改面积和套数都成为了全国第一，有很多全国性的媒体戏称菏泽为“像是被轰炸过的城市一样”，这个体量可见一斑。

大量的拆迁自然伴随着海量购房者进入市场，虽然大部分原居民选择了回迁，但是少部分带钱入市的拆迁户们和恐慌性普通购房者直接撑起了2017-2018年菏泽“疯狂”上涨的房价。

而且在2016-2018年，菏泽一些“违规销售”也屡见不鲜——“未地块平整就开始建售楼处收取入会费、未动工就建售楼处开始交钱订房定价、未拿到预售就开始违规收取首付款”，这些现象购房者们也是司空见惯，但明知不靠谱，但都该交的交了...

同期，大量的房企纷纷进驻菏泽想要分得一杯羹，土地供应新房供应一时间达到了前所未有的高点！

但，棚改终有尽头，需求总会理性！

自2018年下半年开始，棚改这股“热浪”褪去，菏泽房价走入了“平稳”车道，但因为海量的供应导致市场竞争压力巨大，许多项目开始打起了“价格战”，到了2019年下半年，有不少项目肉眼可见的低于成本线在售卖！

特别是到了2020年这一波交付期来临，房屋质量事故和宣传交付不一致的事件频出，菏泽楼市信心遭受到了不小的打击，虽然在整体销量上没有出现颓势，但也都是靠“降价促销”换来的！

这让我们不禁担心，再这么“降价”下去的菏泽是否会走上南阳这样的“不归路”？

南阳和菏泽，经历相似但处境不同！

河南南阳的房价还在不断飚高，而菏泽房价经过2年多的“挤泡沫”，目前正处于一个相对合理的阶段，而且目前菏泽城区整体供需处在一个平衡的状态，甚至有的区域已经出现了“供给不足”的现象，但大部分区域竞争压力仍较大，区域房价的上升空间依旧很小。

虽然目前不用担心菏泽会发生南阳那样恶劣的事件，但南阳让我们意识到——开发商卖房都挣不到钱，对于城市来说是一件很可怕的事情！

容易导致大规模的“烂尾”和“维权”不谈，城市的基建建设也会受到很大的影响，菏泽现有的很多道路都是开发商和zf合资建设的；一些城市配套（学校、公园、医院、商场等）也是伴随着房产项目而来的；而且在税收方面，菏泽房地产绝对是一个大头，这些收上来的钱还是得用来建设菏泽这座城市。

我并不是说菏泽必须涨价才能发展起来，而是要告诉大家一味地降价并不是我们看起来的那么美好！

我相信菏泽自然有更好的方式带领我们菏泽人民走向繁荣，但目前的房地产不可否认的是个“大腿”！

那作为一名普通的购房者，我该怎么做？

你如果深入了解一些菏泽出问题的楼盘，就会发现质量之所以不行，都是在成本上出了问题！

有很多开发商太抠门，照着省钱来，拿地贵卖价难涨，要节省成本，所以什么便宜用什么，材料和施工标准一塌糊涂。

还有一个很明显的例子——精装房！

如果按照那些大品牌房企多年开发精装房的经验来看，菏泽应该不会发生这么多起大规模的精装房维权事件。“走线混乱、管道接口错误、墙体不垂直、窗户抹缝不严...”，虽然看起来是工程专业度的问题，但这一定程度上也可以归结为项目利润点低，为了节省成本，所请的工人、工程队的专业度比较低的原因！

虽然菏泽有关部门已经出台了不少政策来维护购房者的利益，但是因为预售制度的原因许多事项都是事后才开始修补的，很难做到事前预防！所以更多的事，还得自己来看，自己来干！我们购房者必须经常看盘，多和开发商的人交流，积累足够多的资料，加强自己的专业度，这样才不会掉到坑里去。

特别是在如今菏泽开发企业利润进一步压缩的今天，我们不要去赌开发商是否有“良心”这一虚无缥缈的东西，你十次会有九次输，还有一次是走运！

也就是说无论哪年、哪个城市还是哪个项目，“一分价钱一分货”的真理永远适用！

如果你要买房，一定要去深度挖掘他们的成本价格体系和项目成长价值点，他们有的赚，你的购房风险自然会下降很多！