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2021年房价涨幅控制在5%,菏泽楼市拿什么支撑!

2021-03-30 08:08:27    菏泽房产网     楼盘动态     来源:菏泽房产网

2021房价走势是全国人民都相当关注的一个热点话题

上到寸土寸金的一二线

下到平平凡凡的三四线

随手一搜就可以看到相关的词条“涨”“跌”


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微博上有个话题#2021年房价涨幅或控制在5%左右#

评论区也是众说纷纭


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社科院从2013年起,每年都会发布一份住房报告蓝皮书,加上今年已经是第八个年头了,这些年的预测数据分别为:


2014年商品房均价涨7.6%

2015年商品房均价涨1.2%

2016年商品房均价涨3.9%

2017年商品房均价涨3.4%

2018年商品房均价涨4.2%

2019年商品房均价涨7.6%

2020年商品房均价涨6.1%

2021年商品房均价涨5%



讨论房价的走势前,我们首先要清楚房价的组成因素:楼面价+建安成本+营销费用+税费及财务费用+利润+其他费用。


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他们在房价中的占比分别是多少:


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(大致如上图)|图源网络


土地成本是房价构成中的占比大头,整体占比要具体城市、具体项目进行分析。都是土地,凭什么城市的土地比农村的贵那么多?因为城市能提供农村所没有的公共服务,这是城市价值的核心根源。


近两年,项目建筑成本的增加也是个不容忽视的问题!不论制作面包时哪个环节出现了波动,买单的都是消费者!


一个城市的范围有限,土地资源就那么多,不可再生!虽然城镇化比例逐渐上升,但配套的完善是个漫长的过程!中间比边缘卖的的贵,贵在哪儿,就是配套!以菏泽为例,主城的拿地价大约在400-460万/亩(主城目前也已经基本没有土地可以出让了),边缘在150-200万/亩。主城有优质学区,衣食住行等配套的加持,你既然买了,就代表你认可这个价格带给你的配套!

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我们再回到开始的问题,“2021年的房价到底是暴涨还是下跌”。3月国家调控发力,上海学区房新政给过热的学区房狠狠的降了一波温,但是绝不是暴跌。对于一线城市来讲,房地产泡沫是存在的,如上海某学区房一夜掉价60余万。



为什么有那么多人钟爱在一二线城市投资房产。一二线城市发展快,经济水平高,土地成本高昂,这些都属于客观因素。


如果再加上优秀的城市管理、便捷的交通、雄厚的教育资源、先进的医疗资源。这些都是一线城市遥遥领先的核心竞争力,表现在经济领域就是一线城市的房价将更加稳固,伴随着外来人才的流入,会形成强大的虹吸效应继续上涨。


为什么没有人在三四线城市炒房?因为所有投资客都看得十分通透,没有太大价值。为什么在大城市实施限购后,还有那么多人,拿着钱都买不到!


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(图源上海信访文件)


那么三四线的房产价格本来就不高,今年就注定要下跌么?也不是,只是说不太具备投资价值。不如一二线升值更快,升值的幅度更大!


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来自菏泽房产网com3.11号文章留言


为什么三四五线城市不具备投资价值,大多数三四线城市都存共同特征—人口外流。菏泽本身是拥有庞大人口基础的,2020年常住人口为878.17万,户籍人口为1026.53万。


菏泽是山东省人口外流比较严重的市,留不住人,留不住人才。但从18年,政府开始实施“归雁兴菏”计划,留住人才建设家乡!近两年,吸引返乡创业的政策也越来越多。


我们不能绝对的预测涨跌,但我们可以看一些数据:2020年政府的工作报告中指出,2020年菏泽市城镇化率达到50.8%,实现了历史性突破。三次产业结构调整为9.6:42.5:47.9,2019年三次产业结构为9.7:51.0:39.3,产业结构发展明显向第三产业倾斜。


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2020政府工作报告


高铁、机场(4.3号开通)、长江路快速路、扩建高速、城市内部打通断头路,修建过街天桥,城市建设发展我们有目共睹。


3月14号我们发布了一个文章2021,菏泽房价不应该是这个局面!后台也收获了众多网友的留言!


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来自菏泽房产网com3.14号文章留言


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通过本平台统计的近两年菏泽城区新房价格趋势中可以看出,城区新房的走势是相对比较稳定,并且呈缓慢上涨趋势!


城市配套的增加带来的红利不仅仅是一个区域的独有资源,更是提升了整个城市的价值!随着城市的配套越来越全面,拉动的肯定是城市整体房价的上涨。


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