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金九银十变“铜九铁十”?在菏泽买房,到处都是坑?

2021-09-08 10:42:47    菏泽房产网     本地资讯     来源:菏泽房产网

9月,本是楼市“金九银十”的开端。

然而,从2018年开始,金九银十就变成了“铜九铁十”,2019年,亦如此,2020年受疫情影响,只有零星几个项目效益还不错。

再看今年下半年交房潮如期而至,同时也相继出现维权问题,口碑一向不错的品牌开发商们相继沦陷。

究其原因大部分还是虚假宣传“画大饼”,开发商从政府拿到地之后,马上开始宣传造势,不惜重金打造奢华样板房,但真正落地时候,却将利润置于最高点,什么品牌、配套、合理规划统统靠后站。

小编整理出的一份防坑攻略,望大家略有多得。

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*菏泽航拍图

1

真真假假  假假真真

小编经常跟周边首次置业的朋友说,在去售楼处之前,一定要对自己进行心理暗示,默读三遍:“不能全信!”

当你进入售楼处大门的那一刻,身边的声音都是营销话术。

购房者接触到的第一层信息,一般是宣传单页或者网络媒体上,上面的广告词都是故意夸大的噱头文。例如热销势不可挡、精品特价房等等。

其实,很少有真正的特价房,很多开发商以此为噱头拉拢客户。正是利用了大众喜欢占便宜的心理。如果有,人家肯定内销或者给关系户了,凭什么给你?要注意,开发商是不会轻易放出好盘的,而给你所谓的“特价房”,要么已经售空,要么是挨着电梯井,配电房的奇葩户型房。

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*菏泽航拍图

2

辨别和情绪

买房和吃饭的道理一样。饭店里人满为患和冷冷清清,你会选择哪一家饭店?

售楼处人头攒动,意味着这家盘的性价比很高,是大家都是用脚投票出来的,如果热度是真实的,那么未来这个盘的流动性也很强,是价值所在地。

但是现在的开发商为了营造热销效果,一般都会在强推阶段或者蓄客阶段花钱请演员入场当托儿。那么如何辨别售楼处的真实热度?

辨别方法大体可以看两个维度:“停车场、行为”。

首先是停车场。如果新盘门口停车稀稀拉拉,而售楼处中人满为患,不用多想,大都是坐大巴请来的演员。

如果你是购房者,你在售楼处的表现是怎样的?一定是跟着听区域规划和沙盘讲解,或者去问置业问题,或者和家人去探讨交流这个房子的优缺点,资金能力是否与之匹配等等,起码是积极或紧张的。

如果你在售楼处经常遇到那些,不紧不慢翻着楼书,神情怡然自得,呆在一个地方半个小时不挪一步的选手。这些基本可以判定为演员。

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*菏泽航拍图

3

都是噱头

开盘即销冠,一年后烂尾的不在少数!

当然辨别真假热度还是远远不够的,还需要学会稳定情绪。《演员的自我修养》是售楼处工作人员的必备手册。小编见过太多被现场紧张氛围所感染,从而被逼定的购房者了。“你看咱们家楼盘人这么多,再不买就没机会了!”。

当你犹豫不决的时候,这时候可能会有另外一个销售顾问边打电话边向你走来,嘴里指向你想要那套房源的楼号。然后和服务你的顾问窃窃私语,给你一种你的房子要被其他顾客买走的感觉。

又例如在开盘当天,售楼处会进行房源挤压制造饥饿效应。喇叭里大声播报着交易信息,通常会将大家都喜欢的房源进行“虚拟交易”,让你有一种第一选择被抢走的感觉,立马开始紧张地思考第二选择。

在销售顾问的口中,对你推荐的都是性价比最高,“过了这村没这店”的优质好盘,大部分可能都是假的,因为开发商的好房源永远在最后放出。而销控表那些红色已售房源只不过是伪装的表象而已。

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*菏泽航拍图

4

走流程

首先是区位图。在巨大的显示屏上,精致宏伟的区域规划地图给人们带来了强烈的视觉冲击,然而,售楼处的区位图有99%都是有问题的。在区位优势展示中,楼盘的地理概念严重失衡。例如通常会把楼盘面积比例放大,轨道交通线路缩短,营造出一种和周边学校、公园等非常近的感觉。

这时候在听售楼处解说员解说案名的时候,可以打开手机地图,同步跟踪距离,尤其是对学校距离,解说员很可能说成直线距离,这时候你要评断路程,至于未来规划的利好,也要去详查,一般例如、学校、医院等公共配套的落地,都有政府下发的红头文件。如果网上有质疑的声音,就要留个心眼了。

其次是看沙盘。沙盘一般是按照最优视觉效果建的,其中两个点特别重要,一个是会把楼间距拉的非常宽,另一个是弱化不利因素,例如配电站、垃圾站等,一般做的模型不被察觉。

最后就是看样板房了。看样板房千万别被华丽的装修所迷惑,因为你装的肯定不如人家重金打造出来的效果好。只需要关注户型和格局即可。

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*示意图

最后:

如果买新房,没有逛够10个盘就不是一个合格的购房者。

要知道,在巨大交易额面前,人性是任何事物所约束不住的。这时候就需要看透交易规则和售楼处的猫腻。当将一切了然于胸时,你会惊奇的发现,无意中为自己省了一笔巨资。

以上全文皆无用!

多买几套,被坑几次自然就懂了


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