菏房预售[2020]779号-二期2#、15#
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房企暴雷!价格低迷!为何说现在反而是菏泽人买房的最佳时机?

2021-09-18 09:47:53    菏泽房产网     本地资讯     来源:菏泽房产网

我们先看回顾历史上出现过的五次最佳买房时机:

第一次买房时机:2004年12月

中国的房价,从98年的房改后,一路上涨。一直到2004 年国家出手调控,楼市低迷大部分人选择了观望,而到了2006的时候,宏观调控后房价不断飙升。

而2004-2006年,菏泽的商品房开发才刚刚起步,80%老百姓还都住在家属院和社区胡同里,大家对于那些价格不菲且看上去舒适度不高的商品房遵循着“谁买谁傻瓜”的原则。

800-1200元/㎡的房价却鲜有问津!

第二次买房时机:2008年3月

由于金融危机,这个房地产市场进入低潮时期,正当人们犹豫要不要买房的时候,2009年宏观调控转向,在短期内房价出现爆发式的增长。

这时的菏泽人已经逐渐开始认识到商品房小区的不同之处,越来越多的城里人和第一批农村进城的购房者们开始入市,本地开发企业也迎来了第一波发展契机。

当时,菏泽主城区房价在1800-2500元/㎡左右。

第三次买房时机:2011年11月

这次楼市的调整大概有8个月的时间,楼市进入低迷的状态,但到了 2013年国五条出台了,楼市又开始反弹了,房价再次创下历史新高。

这时的菏泽房地产市场已经初现雏形,更多的外来企业在菏泽开发建设商品住宅,龙翔中央公馆、东盛公园一号、香格里拉一期、鲁商凤凰城、德林华府、奥斯卡春城等如今仍被人熟知的小区,都是那一批出现的标志项目。

这时的菏泽房价在3500-4500元/㎡左右。

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第四次买房时机:2014年8月

2014年,房地产进入寒冬,但是到了2015年,国家政策出台,降息降准等,一系列政策使得房价暴涨。

同样,2014年菏泽一些开发企业因为资金的问题没有挺住,房地产市场进入阵痛期,市场一片狼藉,房价也受到了较大的影响。

但在如今看来,挺过来的房企们接下来都挣了大钱!

第五次买房时机:2016年1月

2016年,全国前三个季度都是以去库存政策为主的,相对来说楼市的环境还是比较宽松的,但到年末的时候,发现房价已经翻倍。

菏泽也在本年进入了棚改期,但棚改初期房价尚未启动,城区住宅价格普遍在3500-5500元/㎡左右,但接下来长达两年的集中棚改期过后,菏泽房价已然疯涨至5500-7500元/㎡左右的价位!

每年1000元/㎡的涨幅可谓惊人!

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但从2018下半年至今,菏泽的棚改红利尽褪,由于众多开发企业的进驻,菏泽的商品房供应一直处在高位,而市场的供大于求则会导致价格下行。从一开始的硬挺横盘到撑不住开始促销,仅用了短短半年的时间...

2019-2021,菏泽市场正式进入促销“去库存”周期,整体的价格也是不断下探。到了2021年,更是有一些4000+甚至3000+的房价频频出现,这在土地价格和开发成本不断提高的情况下,显得十分疯狂!

菏泽自然也意识到了这一点,比起开发商卖不出去房子的市场动乱,他们更担心的是像2014年那样的房企大规模烂尾带来的社会混乱,市场上那些低于成本价的恶意促销被及时叫停。

从现在个别房企“暴雷”的情况来看,的确是有效控制了更多购房者深陷其中。

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但就在房企人人自危,购房者陷入迷茫的时候,第六次买房时机却悄然而至!

第一,2021年7月、8月份菏泽房产交易均价连涨2个月,虽经历了众多房企的骨折式疯狂降价,市场的整体价格依然稳定,可以明显看出这个市场的“底线”已经很清楚了!

第二,菏泽这波降价目前看来只倒下了一位“大佬”,众多“小弟”看起来还是能撑得住,这说明还没有到市场的“生死线”,但是那些降价的项目“减不减配”就不好说了...

第三,菏泽的房价正在不断分化,城区5000元以下的项目和8000元以上的项目都在不断地增多,但从各自的去化情况来看竟也不分伯仲,一般项目的降价没有影响到优质项目的涨价,劣币没有完全驱逐良币,这个市场仍比较健康!

第四,菏泽人的购房意识得到了很大的提升,哪怕3000+4000+的房价还在不断涌现,但它们所带来的影响力却已大打折扣,如今的菏泽市场热度已经开始转向高端、高价和好位置、好配套的房产集团军们。

第五,如果说涨价是市场的大狂欢,那么降价便是市场的最好的试金石。因为我们既可以清晰地看到哪些项目在不断地降价,也可以看到哪些项目的价格依旧逆市坚挺。如果说以前的楼市是“乱花渐欲迷人眼”,现在便是“退潮看谁在裸泳”的时候!

第六,市场供需风向已经改变,主城区房产已去化大半,中心城区的新房也已然见底,如果再刨去那些一定会为自己降价付出惨重代价的房产项目和在促销中清完库存的项目,菏泽的商品房存量一定会少到让人吃惊!

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直白地说,能在菏泽这波不利行情下挺过来的项目,未来会因为市场商品房供应量短缺迎来一波属于自己的高光时刻,所以在市场见底但整体仍低迷的情况下,入市反而是一个好的选择!

但现在入市也比较考验购房者们的选房能力,不仅要尽量买现房,而且一定要充分考虑性价比的问题。

性价比≠价格低,你买的房子一定是能解决你最基本的生活需求。

比如4000+买个郊区确实便宜,但抛开风险问题不谈,未来生活连出门买个东西都将会是个麻烦,更不要提上班、上学和业余生活该如何自处的问题了!

这样的房子空有“价格”没有“性能”,就算买了又有什么用处呢?都说刚需随时都可以上车,但你也得上对车吧?明明想去汽车站却上了去飞机场的车,白白花了钱不说,浪费的时光可一去不复返了!

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所以,大家可以用一套简单的基本逻辑来推理买房。

这套逻辑的方法就是找出事物之间的核心关联,比如棉花运到织布厂一个价,布运到加工厂一个价,衣服运到批发市场一个价,批发到网红店里又一个价…

这就是价值上升的逻辑!

你在哪个环节就吃哪个环节的利润,但是只要是过程中的环节,肯定没有顶端获得的利润丰厚,所以人往高处走,到了买房的时候也应如此!

下面县区的人往城区挤,城区的人往主城区来,主城区的人要进中心区,中心区的人要尽可能占领最优质的资源…

如果把这个顺序搞清楚了,你就明白应该往哪里买了!

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