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成熟的社区商业该有的样子!看看这些优秀的社区商业

2021-09-26 09:03:55    菏泽房产网     楼盘动态    浏览:2310         来源:君临国际广场

社区商业,是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务。

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社区商业一般是作为住宅开发的附属产品,作为对住户的配套性设施提供商业服务,其运作也比较单一,服务好本项目内的住户群体,截流并辐射周边潜在性的消费者,是家门口的生意,在需求上具有高频次、便利性的特点。在布局上,具有“小而美”、“小而精”、“小而特”的特点。基于这些,社区商业的规模一般不会太大,社区商业规模区间普遍集中在2~10万平之间,在规模上不占优势的社区商业,用心研究、运营有方,可以实现赚钱盈利,提升区域影响力。


社区商业就像一张网,涉及到生活的方方面面,餐饮美食,各类高端美食,咖啡,品牌餐饮业务,出门即享各种国内外缤纷美食大餐;社区服务街,融合洗衣、快递、花店、精修等,满足日常所需;社区金融,各种银行服务网点,理财中心等,出门即享……所以,近年来,不断有经济学家宣称:社区商业或将成为未来商业发展的蓝海,成为“下一风口”。

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社区商业≠超市+底商


社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体,这种商业形式是自然形成的,缺乏统一规划,业态档次普遍较低,社区商业功能不全。不过随着概念的明晰,也不断有人在各种场合提出重要性,更有苏州工业园区已经成型的邻里商业。这都表明,随着商业地产的逐渐成熟,社区商业取得了巨大的进步。

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虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目,但是从实际情况来看,他们多数仍旧是以服务社区为主要目的,特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点,不是开发商持有物业,多半是“打碎了卖”的模式,属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导,在一个社区能做成,另外一个社区或许就不成,形不成模式,并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较,还有很大的差距。


02


社区商业定位≠社区定位


从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看,社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在国外社区商业占到60%-70%的比例,可以看出,社区商业是城市商业中一个重要组成部分。

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社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要,这些服务具有综合性和便利性的特点,是适合日常生活需求的。因此,社区商业具有稳定的市场基础,并随着居民收入水平的提高,而得到一个更大的发展。现阶段注意力更多集中在购物中心,这种商业形态特点关注得更多的是时尚,是品牌。但作为社区商业消费者更多地关心的是它的便利性。

这就出现了误区,很多社区,尤其是高档社区在招商时就会出现的误区,即社区商业定位与社区定位画等号。


在社区商业中,既有竞争也有机会。社区商业发展到真正成熟还有待时日,不过随着城市化的推进,社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕,诱人但又烫人。能否吃到吃好还要看把握的时机。

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03


成熟社区商业“自画像”


对于邻里商业的规模和覆盖区域,各国有不同的定义。人口密度大,人均GDP高的新加坡和香港,其邻里商业中心规模有4-6万平方米。而地大人口稀少的澳大利亚邻里商业中心只有8000-15000平方米。通常邻里商业中心覆盖面积在500-1000米半径内,5-10分钟步行的距离。服务于周边1000米半径内的5-10万居民的日常生活需求。

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而从中国目前现阶段发展水平来看,社区商业是覆盖一到两公里商圈,四千平米到两万平米的体量。其中包括小型超市,附带30个左右生活需要的业态组合,值得注意的,苏州科技园每一公里开发一个社区商业,只要有四千人就开发,但那是新加坡的模式,并不适合现阶段的中国,现在国人的消费力还不够,起码需要三千到四千套房子、上万人口才能开发一个社区商业,这是能零售商存活的底限。尤其中国现在入住率低,需要养三年左右。所需业态包括购物、社区服务、娱乐、餐饮、市政配套(医院,邮局,银行)等。档次可根据各个地区的人文水平定位为中档、中高档、高档。但一定是满足人们日常生活所需的商品。


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社区商业优势



1宜居的高品质生活。


一个设计完好的邻里商业中心可以使人们的生活变得方便、效率,还可以让人们的心情更加愉快。

2公共社交场所。


邻里社区商业作为周边社区活动沟通的场所,是必须存在的。不过目前我国的高档社区很少有开放式的,社区商业的模式是正在步入老龄的人群所梦寐以求的生活方式。

3刺激连锁店与品牌的发展。


邻里中心周边的高密度人口,能够支持本地的企业和服务业,零售连锁店、加盟店、个性店的发展。一些经营管理优秀的零售品牌,有机会在各个邻里商业中心开店, 使各个地区的人们都可以享受到优质的商品和服务,大大提高人们的日常生活素质和人文水平。



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案例展示


上海三林印象城


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上海三林印象城是印力在上海的首个城市更新型购物中心项目,以“亲近感、品质感的美好生活乐园”为核心定位,并以亮眼成绩晋升存量更新的“新范本”。


1区域/商圈影响力。


项目坐落在浦东三林核心地块,虽然周边3公里范围内常住人口将近40万,但高端客群、商务办公人口较小,无法支撑高端商业,因此项目以中端家庭型消费为主的定位契合了周边消费需求,有利于走出先扎根三林地区、后向外辐射的发展路径。


2业态组合与创新。


项目零售业态面积占比最高,达37%,餐饮紧随其后,占比近25%;引进生活方式集合店、亲子餐厅、儿童运动馆、旅行社、网红餐饮等创新业态。


上海三林印象城业态面积配比:


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3品牌引进。


三林印象城以“刚需”与“网红”的搭配思路,引进超过200家品牌:上海首家永辉超市新概念店“集市生活” 、盒马鲜生打造高品质“菜市场”,喜茶、加拿大国民咖啡Tim Hortons、湊湊火锅等餐饮“潮牌”有助于吸引年轻人,西西弗书店、CGV影城、卡通尼乐园等则进一步升级商圈内的文化和亲子消费。


在开业首年,项目内人气品牌也交出漂亮的成绩单:按照开业以来同期全上海的销售额排名,湊湊火锅位列全上海第四,那时新疆位列全上海第三,卡通尼也是上海第三,喜茶则是全上海排名第五。


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4营销推广。


基于项目的家庭型定位,不盲目追求时尚艺术等“高大上”形式,而是以“丰富多样、温情互动”为主基调,打造亲子和社区活动,并结合时下热点开展互动。例如:四月超人气亲子IP《咿呀咿呀》、六一运动季、父亲节礼遇等亲子活动,主打寓教于乐共同成长;


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联动周边资源,打造稀有昆虫展、宠物公益领养、社区文艺汇演、会员定制沙龙、周末街头乐队等,提高社群活跃度;亚洲偶像嘉年华选拔赛、嗨IN消夏季、漫威英雄展等人气活动则吸引了众多客流。


5运营管理。


打造了“Share X Care”服务体系,以细致的服务实力圈粉:包括呵护母婴儿童休闲的Family Room、开放式的广场迷你儿童乐园Kids Park、年轻女性自拍打卡的美颜化妆试衣间、无感积分的智能会员服务、无感支付的智能停车服务等等,同时每个楼层皆配备温馨的母婴室,更有专供外卖快递小哥休憩充电的跑跑驿站。




武汉保利广场


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1项目业绩。


作为保利商业在武汉落地的首个购物中心,武汉保利广场自开业首年盈利便超2000万、客流销售突破3位数增长,且营运期一直保持双位数高速增长,招商率、开业率一直保持100%,项目快速度过成长期,进入成熟期。


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2业态组合与创新。


零售业态占比32%,餐饮、儿童亲子、文体娱、生活服务类业态占比将近7成。积极引进时下年轻的潮牌以及儿童DIY手工、儿童运动馆、射箭俱乐部等新兴业态,强塑体验式消费。


武汉保利广场业态面积配比:


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3品牌引进亮点。


引进了6大光谷区域首店品牌:西西弗书店、ROSE CROWN、YES I AM、Rookie、杨梅红国际私立美校、安德玛,提升消费者选择的丰富度。




4营销推广。


精准定位客群,持续不断打造独有营销活动,形成口碑效应;此外,每年联动强有力的外联,给予顾客新鲜体验感。


每年2-4月结合樱花主题,打造浪漫的樱花园。




5专属IP形象。


打造原创IP形象小保、小利,并以场景、主题、互动为基底,不断延展IP的内涵。如打造百款定制表情、全年IP海报、场内标识标牌IP化,且推出多款IP衍生品——IP定制充电宝、限量樱花杯、定制乐高MOC大头仔等,以多元形象渗透到消费者的生活中。


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社区商业就像一张网,涉及到生活的方方面面,餐饮美食,各类高端美食,咖啡,品牌餐饮业务,出门即享各种国内外缤纷美食大餐;社区服务街,融合洗衣、快递、花店、精修等,满足日常所需;社区金融,各种银行服务网点,理财中心等,出门即享……所以,近年来社区商业将成为未来商业发展的蓝海,成为“下一风口”。

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